本文摘要：全球领先的房地产服务商戴德梁行武汉公司举行戴德梁行媒体抢走听得不会新零售引导消费升级，千店千面唤起消费焕新的，就2018年全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场展现出及未来走势等问题展开了全方位、深层次地理解。

全球领先的房地产服务商戴德梁行武汉公司举行戴德梁行媒体抢走听得不会新零售引导消费升级，千店千面唤起消费焕新的，就2018年全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场展现出及未来走势等问题展开了全方位、深层次地理解。报告表明2018年前三季度，武汉市整体经济运行稳定，全市平均值楼面地价经常出现了多年以来的首次上升。优质甲级写字楼市场展现出活跃，招揽量自创历史新纪录。

零售市场消费走势稳定，在消费升级浪潮下，千店千面唤起消费焕新的。宏观经济部分2018年前三季度，武汉市整体经济运行稳定，GDP增长速度超过8.3%，低于全国1.4个百分点，创2015年以来的新纪录。

第三产业、社会消费品零售总额及城镇居民人均农村居民收益等都之后维持了更为平稳的快速增长。经济结构大大优化，服务业主导经济快速增长的特征更为显著，累计18年三季度，服务业占到GDP比重超过了54.3%。武汉土地市场2018年武汉市共计转让土地198宗，最后成交价171宗。

全年土地成交价面积1086万平方米，较去年减少大约3.8%，总成交金额1332亿元，较去年上升大约11.4%。全市平均值楼面地价经常出现了多年以来的首次上升。分区域来看，武汉市整体土地供应沿袭了17年向非核心区域移往的趋势，次中心区和近城区是18年武汉市土地供应的主力。明确来看，比起17年只有东湖高新和洪山区成交价面积多达100万平方米，18年成交价面积过百万平方米的区域下降到了四个，分别是新洲区、洪山区、东西湖区和东湖高新区。

这也侧面体现了武汉市整体土地供应主力已移往至次中心区和近城区。从分区域土地成交价类型来看，主城区在土地供应持续增加的情况下，主要供应综合用地。可以意识到，如何因应区域产业经济发展提升土地利用效率将不会是未来主城区土地供应的主要考虑到方向，主城区拿地可玩性将持续提升；次中心城区18土地供应主要集中于在住宅用地，短期内将是武汉人口引入的主要区域；近城区住宅和综合用地的供应都较小，目前正处于完整基础建设高峰期。

通过对比17年和18年武汉土地市场分区成交价价格和面积展现出，找到17年大部分区域成交价楼面均价在10000元/平方米以内区间，成交价面积多集中于在100万平方米以内区间；18年大部分区域成交价均价上升至8000元/平方米以内区间，成交价面积不断扩大至180万平方米以内区间。侧面体现，武汉市土地供应开始集中于次中心区和近城区，并有向这些区域的非核心区域发展的趋势。

武汉住宅市场资金层面，18年的金融政策调控主要集中于在强化金融市场监管力度和防控风险上。货币政策上半年有两次定向降准，主要是针对小微企业、民营企业及创新型企业的融资难问题，定向抽以维持市场活跃性。下半年央行展开了两次全面降准，效果十分显著，shibor利率（上海同业外汇市场隔夜利率）走势表明从7月份开始经常出现上升，M2和社会融资增量企稳。19年1月4日央行又全面降准了1个百分点。

预计19年政策上仍旧会以保持整体资金面宽紧有助于的平衡状态为目标，如果经济上行压力增大，不回避有之后放到资金层面抽的可能性。政策层面，17年以来的一系列招商引资和大学生拔汉政策开始产生效益，武汉目前正处于人口高速招揽时期，17年的人口清净迁移率超过了19.8%的历史高位。为有效地招揽优质人口，推展城市经济的发展和竞争力的持续提升，18年武汉市住宅市场政策主要集中于在确保刚刚须要购房上。

此外为创建住房供应的长效机制，大力前进实施出租住房市场涉及政策，不断完善多元化的住宅供应格局。明确来看，2018年武汉市商品住宅批准后上市面积2192.8万平方米，较2017年下降大约5.1%，而销售面积1468.9万平方米，较17年上升大约19.3%。从销供比来看，18年整体销供比呈现出上升趋势，供过于求的情况显著，整体销售价格经常出现上升趋势。

分区域来看，供过于求区域主要集中于在主城区，近城区整体供需平衡，次中心城区只有东湖高新和沌口正处于供需流失的状态。目前主城区是武汉房价最低的区域，18年供应量较小且多为大户型，造成住宅整体价格多达普通刚刚须要预期，在目前市场刚刚须要居多提高型市场需求受限的情况下，主城区经常出现显著的供过于求就不难理解了。在目前供应量持续增大的情况下，成交量较前几年上升明显，供过于求的情况有增大的趋势，预计短期内武汉整体住宅价格有上升的可能性。

武汉优质甲级写字楼市场2018年，卓尔国际中心、武汉环贸中心B塔、泛海创业中心、天悦外滩金融中心及帝斯曼国际中心的入市为武汉核心商圈甲级写字楼带给大约41.3万平方米的追加供应，全年清净招揽量超过35.7万平方米的历史新纪录。空置率走势稳定，累计四季度末核心商圈优质甲级写字楼整体空置率27.9%，环比增高大约1.6个百分点，同比上升大约3.5个百分点。

租金展现出稳定，累计四季度末核心商务区优质甲级写字楼平均值租金大约124元/平方米，环比上升大约0.7%。同比增高大约1.8%。分区域来看，18年光谷区域的甲级写字楼是去化尤为很快的，空置率全年上升大约33.4个百分点。

其次是武广商务区，空置率全年上升大约12.8个百分点。汉口武昌沿江、建设大道及中南中北商务区由于有追加供应，因此空置率上升同比不明显。从成交价驱动力来看，2018年武汉甲级写字楼出租成交价的主要因素集中于在业务扩展和新的入本市，分别大约占到全年总成交面积的39.2%和31.5%。对比2017年主要的成交价因素集中于在升级迁往，侧面体现18年武汉市整体经济发展态势较好，对资本吸引力大大强化。

从分区域租户类型分析来看，建设大道商务区和光谷商务区产业主导类型尤为显著，18年建设大道商务区78.8%的出租成交价来自专业服务业，其次是金融行业，占到比8.3%；光谷区域的出租成交价则基本被TMT和制造业企业瓜分，分别大约占到全年该区域出租成交价的51.7%和43.7%。汉口武昌沿江商务区较为不受不动产企业的注目，大约占到该区域全年出租成交价面积的49.4%。中南中北商务区由于教育资源非常丰富则对金融、教育等行业的企业吸引力较小。

武广商务区租户类型更为集中，较为不受物流业、不动产、教育及医疗行业企业的青睐。18年是牵头办公在武汉较慢扩展的一年，抽样调查表明2018年武汉甲级写字楼空间去化月24.6%来自牵头办公。目前武汉甲级写字楼中的主要进驻牵头办公品牌58.6%是本土民营初创企业；其次是例如优客工厂这样的内资连锁占到比24.1%；相比之下外资连锁目前转入武汉市场的远比多，仅有占了13.8%；最后是开发商背景的牵头办公品牌，仅有占到比3.4%。

价格上，目前武汉甲级写字楼牵头办公品牌工位价格大部分集中于在800-1350元每月，少部分集中于在1350-1900元每月，只有2个办公点工位价格在1900元每月以上。从分区域出租面积来看，目前平均值出租面积仅次于的是建设大道商务区，大约10755平方米；其次是汉口武昌沿江商务区和武广商务区，分别大约9035平方米和6383平方米；最后是中南中北和光谷商务区，分别大约3500平方米和3060平方米。2019年武汉优质甲级写字楼市场预计还将步入还包括新世界中心、武汉中心等在内的大约60万平方米的追加供应。

其中大约63%的追加供应面积坐落于汉口武昌沿江商务区及武广商务区。武汉商业零售市场2018年前三季度，武汉市消费走势稳定，构建社会消费品零售总额4863.4亿元，同比快速增长10.4%。消费升级趋势显著，通讯器材、家用电器和音响器材类消费品零售额快速增长明显，分别同比快速增长大约41.2%、24.4%和20.7%。无店铺零售额408.3%亿元，之后维持34.6%的高速快速增长。

18年全市追加供应9个项目大约69.3万方，三环以内追加项目体量皆在8万方以下，超强10万方体量项目只有两个皆坐落于三环外。18年核心商圈优质零售市场出租市场需求整体保持稳定，累计四季度末全市核心商圈空置率同比增高0.9个百分点至4.5%，四大核心商圈首层平均值租金袭港635.5元/平方米/月，环比微降1.6个百分点，同比增高大约1个百分点。

2018年餐饮业依然是开业亲率最低的业态，大约占到全年新店开业面积的31.9%，其次是服饰，大约占到22.3%。此外娱乐休闲娱乐、教育、美容道家等业态开业大力，分别大约占到全年新的开店面积的13.7%、10.4%和5.6%。

在新店开业面积业态占到比中值得注意的是其他这个分类占到比超过了16.1%，侧面体现武汉零售市场新店开业相比前几年集中于某几类大的业态开始经常出现业态多样化的趋势。18年武汉商业零售市场首店开业品牌大部分归属于新兴业态，呈现出多样化、智能化、体验简化和复合化的特点。

近年来武汉市消费升级趋势明显，市民对消费的执着于是以从功能层面横跨到体验层面。此外, 科技的发展、新零售的扩展也被迫传统品牌争相开始展开改革创新以应付日益白热化的竞争。

为顺应目前消费方式和市场需求的转变，更加多的传统品牌也正试图依赖科技和创意展开焕新的升级，以提高品牌竞争力。2019年武汉商业零售市场预计还将步入大约89.3万平方米的追加供应，且其中51.8%坐落于二环以内。

还包括武汉恒隆广场、汉口K11等在内的多个优质项目将步入开业。

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